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易家解读:为什么在西班牙买商铺比公寓划算?

易小家

西班牙的商铺,以其较高的租金收益,巨大的投资空间与潜力,吸引了大量中国投资者的关注,然而由于对西班牙税法尤其是个人所得税的不了解,让一些投资人望而却步,那么今天小编就为大家来详细解读。毕竟租金收益税对于投资西班牙商铺的人来说,还是很重要的一项税收。



(一) 交易税费



首先说说,以巴塞罗那为例,除去律师费(1.21%) 和各项材料杂费(约3000欧),购买一套商铺所需要的税费:


好奇的你一定会问,带租约商铺为啥缴税那么少!可足足少了21%啊。其实是这样的,带租约商铺在交易过程中(房东易主),政府默许增值税无需二次征收,而租客却需要在每月给房东的租金上缴纳这21%的增值税。



(二) 维持税费 



年度房产税(IBI)


首先说年度房产税,这个在中国还没有征收,只是我们天朝的房产只有70年产权,而西方国家虽是永久产权,但是需要征收年度房产税(IBI)。年度房产税会根据房子的面积、位置、年限不同而有所不同,大约为房价0.15%-%0.2左右。


而美国平均房产税为1.1%,部分地区如新泽西、伊利诺伊州都达2%以上,因此美国才会有1美金买别墅的新闻,因为买得起却养不起。如图美国各州年度房产税:



商铺收益;个人所得税(IRNR)


此处的【个人所得税】,就是我们通常说的租金收益税。


在讲个人所得税之前,首先我们得澄清一个概念,因为在西班牙,个人所得税是按照“居民”与“非居民”两个标准征税的,那么什么是“居民”与“非居民”呢?



【居民】对于每年在西班牙居住大于等于183天的居民,个人所得税征税标准是按照年收入征收,标准大约为利润的19%-24%


【非居民】不过由于我们中国人在西班牙购房后,一般在西班牙呆不了半年以上,所以不属于常规的纳税居民,就要按照另一个系统缴纳个税。按照西班牙税务局标准,房东需要缴纳24%的税收。



接下来我们就仔细解析一下这其中的房东VS租客缴税关系房东这边毫无疑问,是需要缴纳24%的个人所得税;


租客这边呢需要交一个21%的增值税,关于增值税我们并不陌生:【IVA(Impuesto sobre el valor añadido):IVA即增值税,国际上叫VAT,其实是一个内容。】欧洲的增值税标准,如图基本是20%左右。





其他问题:



问题①:啥时候报税?

答:西班牙税务局规定,一般的报税时间如增值税(IVA)都是按季度报税的,时间为:每年一月、四月、七月、十月份的前20天内。


问题②:有什么方法可以避税吗,房东如何少交商铺的个人所得税?

答:其实是可以合理避税的,比如房东在管理商铺的时候,购置的器具,商铺的电力、水力维修等,都可以抵消租金收入所得,租金收益变少,缴税也会变少。


问题③:缴税那么麻烦,我可不可以请个税务代表代为缴税?

答:另外如果投资人嫌报税过于繁琐,还可以委托自己的律师帮忙办理,请税务代表每年大概1000欧左右。


问题④:115和330表格长什么样,可以网上下载吗?

答:当然可以网上下载咯,以下是115个税表与303增值税表格样板: